上海房产赠与：撤销赠与的法定条件有哪些

能不能撤销赠与，说到底看两件事：财产权利转移了没有，以及有没有踩中法律列明的那几种情形。房子还没过户、赠与合同也没办过公证，赠与人一般可以反悔；已经过户到对方名下的，只有在受赠人严重侵害赠与人、不履行扶养义务，或者不履行赠与合同约定的义务时，才谈得上撤销。上海盛沃律师事务所长期代理上海地区的婚姻家事案件，这类咨询几乎每周都会遇到，问的人很着急，但答案往往取决于几个很具体的细节。

还没过户，反悔的窗口通常还开着

赠与合同不是非得白纸黑字才算数，口头答应送房，法律上也认。但房子属于不动产，光有承诺不等于权利已经转移过去。法律给赠与人留了一个反悔窗口：财产权利转移之前，可以撤销赠与。

落到房子上，判断标准很实在——看不动产登记簿上写的是谁的名字。没过户，房子在法律上还是赠与人的，撤销权一般还在。结合上海法院的审判实践，登记没有变更的情况下，法院通常不会强行判令把房子过户过去。

不过这个窗口有两个盖子盖着，掀不开。一是经过公证的赠与合同；二是具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与。这两种情况下，法律不让赠与人随便反悔。

打个比方，公证就像给这份承诺盖了个钢印。实务中常见一种情形：一方为了让对方安心，主动去办了赠与公证，后来关系破裂想收回，难度就大了很多。所以签字、公证之前，先想清楚这意味着什么。

已经过户了，还有没有机会

过户完成，任意撤销权基本就用完了。剩下的这条路叫法定撤销，门槛明显更高，必须踩中三种情形之一。

第一种，受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益，比如殴打、虐待、遗弃、恶意侵占财产，而且要达到一定的严重程度，鸡毛蒜皮的争吵不算。第二种，受赠人对赠与人有扶养义务却不履行，子女对父母、配偶之间都可能涉及。第三种，不履行赠与合同约定的义务，这就是常说的附义务赠与——比如约定房子给子女但老人保留居住权、要求照顾日常生活，结果对方拿了房子就不管人了。

时间卡得很死。赠与人自己行使撤销权，从知道或者应当知道撤销事由那天起一年内；如果是因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力，由继承人或法定代理人在六个月内行使。这一年、六个月属于除斥期间，不中断也不中止，过了就真的没了。

撤销之后，房子也不会自动回到赠与人名下。撤销权人可以请求受赠人返还赠与的财产，对方不配合的，往往还得再走一场返还的诉讼。

夫妻之间送房，规则有点不一样

婚前或者婚内，一方说把自己名下的房子送给对方，或者加上对方的名字，法律上怎么定性？婚姻家庭编的司法解释给了明确路径：赠与方在办理房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，法院可以按照民法典第六百五十八条处理。说白了，还是回到过户没有这个点上。

这里要注意区分两件事：夫妻财产约定和赠与不是一回事。有的协议写的是婚后财产各自所有、各自的债务各自承担，那是身份关系层面的财产安排；有的写的是我把我婚前的房子给你一半，实质就是赠与，没过户就可能被撤销。协议里的用词一含糊，日后争议就大。

还有一种常被问到的情形：离婚协议里约定把房子给孩子。这类约定和解除婚姻关系、其他财产分割通常被看作一个整体，实践中法院一般不支持一方事后以还没过户为由随意撤销。想反悔的一方，往往得证明签协议时存在欺诈、胁迫等情形，举证难度不小。

本所婚姻家事律师在实务中发现，很多争议不是因为法条难懂，而是当事人把承诺当成了已经办完。一句这房子以后是你的，和不动产登记簿上多出一个名字，法律效果差得很远。

法条依据，原文摆在这里

《民法典》第六百五十八条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

《民法典》第六百六十三条：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

这两条是撤销赠与的基本盘，前面讲的各种情形都是从这儿长出来的。另外还有一条容易被忽略：撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人请求返还赠与的财产。撤销和拿回财产，是两步，不是一步。

几个常见误区，容易把人带偏

• 签了协议就等于房子到手。不动产看登记，协议只是债的关系，没过户之前，赠与人的撤销权通常还在。
• 手写保证书和公证一样管用。不一样。公证过的赠与合同不能任意撤销，普通书面承诺在过户前仍可能被撤销，两者差别很大。
• 撤销权可以一直放着。一年、六个月的期限是除斥期间，不会因为你还在协商就停下来，拖着拖着权利就消失了。
• 撤销了房子就自动回来。撤销只是第一步，还需要向对方主张返还，对方不配合就得另行起诉。

如果你正处在这样的拉扯里，先别急着争论谁对谁错，把三样东西找出来：不动产登记信息、赠与协议或者承诺的书面材料、有没有办过公证。这三样基本决定了后面能走哪条路。上海盛沃律师事务所位于静安区铜仁路299号SOHO东海广场33楼，处理这类纠纷时，我们通常也是从这三份材料开始梳理，再判断是主张继续履行、行使撤销权，还是另找突破口。

常见问题

房子已经赠与给子女并过户，还能要回来吗？

一般不能，除非符合法定撤销的情形。过户之后任意撤销权就用尽了，想收回只能证明子女严重侵害了你的合法权益、负有扶养义务而不履行，或者不履行赠与合同约定的义务，并且在知道或应当知道之日起一年内提出。仅凭关系变差、子女不常来看望，通常达不到法定撤销的门槛。

婚内约定把房子给对方，没公证，能反悔吗？

要看协议的性质和过户情况。如果实质是赠与、房子还没办变更登记，赠与方一般可以撤销；如果协议被认定为夫妻财产约定，处理思路会不同。实践中争议最大的就是那些写得很含糊的协议，所以起草时把性质、标的、是否办理登记写清楚，比事后争论有用得多。

撤销赠与的一年，从哪天开始算？

从知道或者应当知道撤销事由那天起算，不是从赠与那天起算。比如受赠人殴打赠与人，从那次事件发生并被知道时起算；不履行扶养义务的，一般从应当履行而明确不履行时起算。这个时间点经常成为双方交锋的焦点，相关证据要尽早固定。