上海离婚时阴阳合同房产按哪个价分？律师给出明确答案

先给结论：法院通常按真实成交价分割，但要看证据

阴阳合同涉及的房产在离婚时按哪个价格分？直接说结论：法院一般不会按网签备案的“阳合同”价格来分，而是以双方真实意思表示的“阴合同”价格为基础，结合房屋市场价值综合确定。但这里有个大前提——你得能证明哪份是真实的。

上海盛沃律师事务所婚姻家事律师在实务中发现，很多当事人以为“合同上写了多少就按多少分”，结果吃了大亏。今天这篇文章就把这事讲透，让你心里有底。

什么是阴阳合同？先搞懂这两份合同的关系

所谓“阴阳合同”，就是买卖双方为了少缴税或者多贷款，签了两份价格不一样的合同。一份是给房管局和税务局看的，价格写低一点，叫“阳合同”；另一份是双方私下真实履行的，价格写高一点，叫“阴合同”。

举个例子：你老公婚前买了套房，卖房时跟买家签了500万的“阴合同”，但网签备案只写了350万。离婚时，这套房已经卖出去了，那分割卖房款时，是按500万还是350万算？答案是：按500万，前提是你能拿出“阴合同”原件、转账记录等证据。

这里要注意，阴阳合同不仅出现在买卖中，也可能出现在赠与、抵债等场景。但离婚分割时，核心问题只有一个：哪份合同反映了双方真实的意思表示？

不同情形下，法院会怎么处理？

实践中，阴阳合同涉及的房产在离婚时，通常分三种情形处理。咱们一个一个说。

情形一：房子已经卖出，且房款已到手

如果房子已经过户给买家，且你手里有“阴合同”和实际收款凭证，法院会认定“阴合同”价格是真实成交价，按这个价格来分割卖房款。比如上面那个例子，500万就是分割基数。

但如果你只有“阳合同”350万，对方又否认有“阴合同”，那法院只能按备案价处理——除非你能提供银行流水、微信聊天记录等佐证。

情形二：房子还没卖出，但正在交易过程中

这种情况比较复杂。如果买卖合同已经签了，但还没过户，离婚时房子还是夫妻共同财产。法院不会直接按“阴合同”或“阳合同”的价格判，而是会委托评估机构对房屋市场价值进行评估，然后以评估价为基础进行分割。

打个比方：房子市场价600万，但“阴合同”只写了500万，法院不会按500万判，因为房子还没卖，合同价格不等于实际价值。评估价才是法院参考的主要依据。

情形三：房子已过户，但买家还没付清全款

如果房子已经过户，但买家只付了一部分钱，剩余款项还在分期支付。这时候，离婚分割的是债权，也就是剩余房款。法院会按“阴合同”确定的剩余金额来分，但同样需要证据支持。

实践中常见的问题是，夫妻一方私下签了“阴合同”，另一方完全不知情。这种情况下，不知情方需要向法院申请调查令，调取银行流水、税务申报记录等，来还原真实交易。

法条依据：民法典怎么说？

阴阳合同涉及的法律条文，主要是《民法典》关于合同效力和夫妻共同财产的规定。咱们看两条关键的。

《民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

这条什么意思？就是说“阳合同”因为不是真实意思，是无效的；而“阴合同”如果是双方真实意愿，就有效。所以法院在分割财产时，会优先考虑“阴合同”的内容。

另外，《民法典》第一千零八十七条规定，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。这条是分割财产的总原则，阴阳合同只是其中一个细节。

常见误区：这三个坑千万别踩

误区一：认为“阳合同”就是法律认可的。很多人觉得网签备案了，就是“官方价格”，法院一定会按这个来。其实不然，备案只是行政管理手段，不代表合同有效。

误区二：以为“阴合同”一定能被认定。如果你拿不出证据，法院不会支持你。实践中，很多当事人只有口头约定，没有书面凭证，结果只能吃哑巴亏。

误区三：忽略税务问题。阴阳合同往往涉及偷逃税，如果离婚时法院认定“阴合同”价格，你可能面临补税和罚款的风险。这点要提前咨询专业律师。

常见问题

问：对方不承认有“阴合同”，我该怎么办？

结论：收集证据，申请调查令。你可以提供银行转账记录、微信聊天记录、中介证言等，向法院申请调查令，调取对方账户流水和税务申报材料。如果证据充分，法院会采信“阴合同”价格。

问：房子还没卖，但签了“阴合同”，离婚时按哪个价分？

结论：按评估价分。因为房子还没过户，合同价格只是参考，法院会委托评估机构确定市场价值，再按评估价分割。你可以主张“阴合同”价格作为参考，但不是决定因素。

问：阴阳合同被认定为无效，会不会影响离婚分割？

结论：不影响分割本身，但影响价格认定。即使“阳合同”无效，房子还是夫妻共同财产，法院会按市场价值分割。但“阴合同”如果也无效，那就要看其他证据了。

写在最后：专业的事交给专业的人

阴阳合同涉及的房产分割，说到底是证据问题。如果你正面临类似困境，建议尽早咨询专业律师，别等到开庭才手忙脚乱。上海盛沃律师事务所深耕婚姻家事领域多年，对这类案件有丰富经验，能帮你理清思路、收集证据。

记住，法律保护的是真实意思表示，而不是纸面上的数字。如果你不确定自己手里的合同能不能作为依据，欢迎来本所面谈。地址在静安区铜仁路299号SOHO东海广场33楼，我们愿意为你提供专业建议。