上海烂尾楼剩余房贷离婚时由谁还？律师实务解析

从一起真实改编的案例说起

张先生和李女士于2019年结婚，婚后在上海嘉定区购买了一套期房，总价380万元。两人共同贷款260万元，贷款期限30年，主贷人是张先生，李女士作为共同借款人签字。2022年，楼盘停工烂尾，开发商迟迟未能交房。2023年初，两人感情破裂协议离婚，但房子既没交付也没办产证，每月近1.4万元的房贷却一分不少地要还。张先生认为房子是婚后共同买的，房贷应该一人一半；李女士则说房子登记在张先生名下，她只是帮忙签字，不该由她继续还贷。

这类案子在上海并不少见。烂尾楼叠加离婚，债务归属和房屋归属纠缠在一起，当事人往往既焦虑又迷茫。本文结合民法典及相关司法解释，从上海盛沃律师事务所处理同类案件的经验出发，把剩余房贷的承担问题讲清楚。

双方争议焦点到底在哪里

第一个焦点是：房贷属于夫妻共同债务还是个人债务？这直接决定离婚后谁有义务继续还。第二个焦点是：房子还没交付、产证未办，离婚时能不能先处理房贷？第三个焦点是：一方独自还了贷，能不能向另一方追偿？

实践中，很多当事人把「谁在还贷」等同于「谁该还贷」，这其实是两回事。银行卡扣款记录只能证明资金流水，不能证明债务归属。法院看的是借款合同上的签名、贷款资金的用途、以及夫妻双方是否有共同举债的合意。

《民法典》第一千零六十四条：夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。

张先生和李女士在借款合同上共同签字，贷款用于购买婚后的共同房产，明显属于夫妻共同债务。即使离婚协议约定由张先生独自还贷，这个约定也只能在两人之间生效，银行依然有权要求李女士承担还款责任。

法院通常怎么判剩余房贷的归属

上海法院处理这类案件时，一般分三步走。第一步，确认房屋是否属于夫妻共同财产。婚后购买、用夫妻共同财产支付首付和还贷的，无论登记在谁名下，原则上都是共同财产。第二步，确认房贷是否属于夫妻共同债务。只要借款合同有双方签名，或者贷款用于共同购房，就认定为共同债务。第三步，结合房屋归属来分配债务。

这里要注意，烂尾楼的特殊性在于房屋尚未交付、产证未办，法院通常不会在离婚诉讼中直接判决房屋归谁所有，而是先处理债务的分担比例。实践中常见两种处理方式：

大多数烂尾楼属于情形一。法院会判决双方各自承担50%的月供，直到房屋实际交付或另行协商。如果一方已经独自还了几个月，可以在离婚诉讼中一并主张对方返还已垫付的部分。上海地区一般参照还款凭证、银行流水和双方收入水平来确定分担比例，不一定机械地对半分。

给正在经历类似困境的当事人三点启示

启示一：离婚协议里关于房贷的约定，务必写明「对内效力」和「对外效力」的区别。你可以约定由一方独自还贷，但这份协议约束不了银行。银行只认借款合同上的名字，任何一方不还，银行都会向两人同时催收，甚至起诉两人。所以，签离婚协议前，先想清楚：如果对方不还，你有没有能力兜底？

启示二：保留好所有还贷凭证。无论你是主贷人还是共同借款人，每一笔还款的银行回单、转账记录、扣款短信截图，都要妥善保存。将来主张追偿时，这些是核心证据。本所婚姻家事律师在实务中发现，很多当事人只保存了最近几个月的记录，之前的流水被覆盖或删除，导致追偿金额难以认定，非常可惜。

启示三：烂尾楼的房贷问题，不要等到逾期了才处理。一旦逾期，征信受损不说，银行可能直接起诉要求提前收回全部贷款。这时再离婚，债务范围可能扩大，还会产生诉讼费、律师费、逾期利息等额外成本。建议在离婚谈判阶段就同步和银行沟通，申请变更主贷人、调整还款计划，或者提交书面情况说明。

后续该怎么做，给你一份可落地的清单

如果你正面临类似情况，建议按以下顺序准备材料并采取行动：

• 整理购房合同、贷款合同、首付款凭证、还贷流水，全部复印三份备用；
• 向开发商书面询问项目复工进度，保留函件和邮寄凭证，证明房屋未交付的事实；
• 与银行客户经理沟通，确认能否变更还款账户或申请宽限期，谈话记录尽量录音或书面确认；
• 若双方协商一致，起草《离婚协议》时明确房贷承担方案，并约定一方不履行时的违约责任；
• 若协商不成，向法院提起离婚诉讼，在诉请中同时主张分割房屋权益、确定债务分担比例及追偿已垫付款项；
• 关注上海地区关于烂尾楼「停贷」的相关政策动态，但切勿自行断供，以免触发银行提前收贷条款。

最后提醒一句：烂尾楼加离婚，确实是双重压力，但法律给了明确的解决路径。关键在于及时固定证据、理性协商、必要时通过诉讼确认权利义务。上海盛沃律师事务所位于静安区铜仁路299号SOHO东海广场33楼，长期处理上海地区涉烂尾楼的离婚案件，如果你需要针对具体情况的方案评估，可以带着材料来所面谈。本所会结合你的贷款结构、房屋现状和双方收入，给出可执行的应对策略。